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LE NOUVEAU DPE

 

et ses conséquences financières

 

La transaction immobilière subit des changements majeurs au 01/07/21 qui vont s’intensifier ces prochaines années. 

La valeur de votre bien immobilier, les limitations de financements bancaires pour les acquéreurs, la perte de l’autorisation de louer et d’augmenter des loyers, les arguments de négociation de votre vente ou achat, le durcissement du mode de calcul validant ces points.

Tous ces changements sont le fruit d’un projet énergétique majeur portant ici sur l’amélioration de l’habitat dont les premières cibles seront les “passoires énergétiques”.

Ventes et locations seront impactées par le nouveau DPE, le gendarme de l’énergie.

  • 01/01/2021 : impossibilité d’augmenter les loyers, même pour un nouveau locataire pour les classes F et G en zone tendue
  • 2022 : Les notes F et G auront obligation de réaliser un audit énergétique complet du bien pour vendre (estimation des travaux et aides pour améliorer la note)
  • 2023 : Note DPE minimale requise pour être considéré “logement décent”
  • 2028 : Interdiction de vente ou location pour les lettres F et G
  • 2034 : Extensions des restrictions à la lettre E
  • 2050 : Extensions des restrictions à la lettre D

Conséquences pour les (futurs) propriétaires

#1 Vendre moins cher

Pour les ventes, les travaux d’amélioration énergétique entreront dans l’estimation d’un bien. Le vendeur devra présenter un audit énergétique complet dès 2022 et réaliser les travaux pour vendre à partir de 2028. Le coût estimé des travaux entrera dans l’estimation et la négociation des biens immobiliers.

#2 Impossibilité de louer 

Les propriétaires bailleurs connaitront le même sort avec des restrictions puis des interdictions de louer. Les copropriétés non conformes devront voter des travaux d’amélioration énergétiques importants pour s’aligner avec les futures normes.

#3 Un objectif ambitieux

L’objectif : faire passer tous les bâtiments d’habitation à 40KWh/m2/an au lieu de 110 à 285KWh/m2/an actuellement pour les constructions anciennes. Votre dépense énergétique annuelle sera grandement allégée. Par contre, vous devriez anticiper dès aujourd’hui et vous renseigner rapidement sur les aides de l’état et de la région pour baisser la facture travaux ou profiter d’un prêt aidé avant d’être pris à la gorge. Vous pouvez télécharger le fascicule des aides disponibles derrière ce lien.

#4 Des seuils différents 

Le DPE vierge disparait, le mode de calcul change et les seuils deviennent plus stricts pour les bâtiments déjà énergivores qui risquent de basculer sur une valeur plus basse avec les conséquences financières qui suivent.

Si vous avez déjà un DPE de votre logement :

  • vierge, vous devez le refaire
  • fait entre 2013 et 2017 inclus, il est valable jusque fin 2022
  • fait entre 2018 inclus et le 30/06 21, il est valable jusque fin 2024

#5 Un mode de calcul différent

Les DPE ne pourront désormais plus tenir compte de la consommation sur factures qui favorisait les personnes seules ou des logements vides. Le diagnostiqueur vous posera une série de questions lui permettant de déterminer une note basée sur la construction  et l’isolation du bâtiment.

#6 Des acheteurs plus tatillons

Le DPE importe pour 87% des acquéreurs. Avec le nouveau DPE, il devient un argument de choix et de négociation.

Un exemple : Des acheteurs hésitent entre 2 appartements qui leur plaisent autant.

Le 1er est à 180.000€ avec 500€ / mois pour le poste charges+énergie.

Le 2nd est à 200.000€ avec 100€ /mois pour le poste charges+énergie.

Selon l’estimation des travaux d’amélioration énergétique (>20.000€ ou <20.000€) fournie par l’audit, le choix se portera sur le 1er ou le 2nd.

Et si les 2 sont à 200.000€, nul doute que, bien renseigné par le nouveau DPE, il y aura présenter des arguments de négociation factuels. 

#6 Un DPE opposable

L’ancien DPE était informatif. Le nouveau DPE implique la responsabilité du vendeur et des professionnels ayant participé à la transaction. Concrètement,  l’acquéreur pourra opposer un DPE qu’il aura fait réaliser à celui fait par le vendeur et s’il s’estime lésé par la nouvelle note obtenue, demander réparation du préjudice ou annulation de la vente.

Que faire si vous souhaitez vendre ?

Si vous souhaitez vendre en 2021, n’attendez plus pour me demander une estimation de votre propriété. Il est encore possible de finaliser la vente avant la fin de l’année.

Si vous souhaitez vendre en 2022, vous devrez intégrer les travaux de rénovation énergétique dans le prix pour satisfaire au nouveau DPE qui entre en vigueur le 1er Juillet 2021, nos partenaires GM-Expertise et Actimmo pourront vous proposer une étude des coûts et des aides adaptées à votre situation.

Pour en savoir plus :

Benjamin Garnier – 06 52 68 03 69 ou benjamin.garnier@kwfrance.com