Crédit immobilier : durée limitée à 25 ans et taux d’endettement plafonné à 35 %

Afin d’éviter un surendettement des ménages, le Haut conseil de stabilité financière a révisé les conditions d’octroi des crédits immobiliers, dans une décision prise le 29 septembre 2021, avec date d’effet au 1er janvier 2022. Désormais, la durée maximum d’un emprunt immobilier souscrit par un particulier est fixée à 25 ans. D’autre part, le taux maximum d’endettement, qui mesure le montant des annuités de remboursement par rapport aux revenus de l’emprunteur, ne doit pas dépasser 35 %, assurance comprise, contre 33 % auparavant.

Les établissements bancaires qui octroient les crédits doivent appliquer ces nouvelles règles. L’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) vérifie leur respect, et peut infliger blâmes et sanctions financières en cas de manquement. Ces limites étaient auparavant de simples recommandations.

Les ménages qui achètent un logement neuf sur plan, avant achèvement du bien, ou qui achètent dans l’ancien et engagent des travaux importants, dont le montant représente au moins 25 % du coût d’acquisition, peuvent bénéficier de deux années supplémentaires de durée d’emprunt.

Les établissements de crédits peuvent s’affranchir de ces conditions maximum de durée et de taux d’endettement pour 20 % des prêts octroyés. Ces dérogations doivent être réservées, pour 80 % d’entre elles, aux ménages qui achètent leur résidence principale, avec une proportion de 30 % aux primo-accédants, afin de ne pas exclure les emprunteurs aux revenus modestes ou disposant d’un faible apport, mais dont les dossiers sont toutefois jugés solides.

Source : service-public.fr

Taux d’usure, le piège de la sécurité

Dans une demande de prêt, il y a trois taux : le taux nominal, qui est le taux annoncé par la banque, le taux annuel effectif global (TAEG) qui est le taux nominal auquel sont ajoutés les frais, assurances et autres dépenses, c’est-à-dire le taux d’intérêt « tout compris ».

Le taux d’usure est le TAEG maximal auquel les banques peuvent vous prêter. au delà, c’est interdit pour protéger les emprunteurs. mais quand le taux nominal, fixé par la BCE monte de 0,5% tandis que le taux d’usure calculé chaque trimestre par la Banque de France sur les taux datant de six mois ne monte que de 0,1%. Ça coince.

Ajoutez à cela, une assurance un peu élevée si l’emprunteur est « à risque » et le taux d’usure ne permet pas à la banque de vous prêter, même si vous avez les revenus suffisants.
 
Ce décalage entre la réalité du terrain et le taux imposé, dans un contexte économique qui varie rapidement entraine 40 à 45% de refus de prêt en cette rentrée 2022. 

L’augmentation des taux permet de limiter la « surchauffe » économique qui entretient l’inflation. Elle pourrait être corrigé par une réaction de la Banque de France, mais force est de constater qu’à ce jour, ce n’est pas le chemin choisi. La consommation attendra, les emprunteurs aussi.

Cette situation ajoutée aux réglementations sur les loyers, aux contraintes venant du DPE pourrait nous amener à une correction du marché de l’immobilier plus ou moins forte, mais je me garderais de faire des pronostics sur le devenir de l’immobilier.